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2021年，有个词出现的频率很高，那就是“内卷”，内卷到底是什么？相信不少人看到都会有点一头雾水，简单点说，内卷其实就是在资源有限的情况下，出现的一种非理性内部竞争。更通俗点，其实两个字就可以概括了，那就是“竞争”。
各行各业都在竞争，放到池州的楼市上，内卷其实也是存在的，尤其是这几年，项目多了，这种感觉就愈发强烈了。那么这次，我们也来聊聊池州楼市的内卷。
近几年，土拍热度高涨，开发商纷纷斥重金拿地，改善市场竞争加剧，库存庞大的二手房市场一边难卖一边涨价，池州楼市似乎也开始内卷之路！ 2019年2020年土拍热潮的硝烟尚未散尽，2021年3月31日的土拍就再次刷爆朋友圈，老城区楼面价达5103.11元/㎡，创新高。 如今，“面粉价”越来越高已经是不争的事实。城郊板块和曾经的价值洼地也在悄悄发力，池州属于刚需的空间将被再次压缩！
▲近几年土拍盘点
② 开发商内卷
多个开发商高价拿地，多个片区短期内进驻多个开发商，这样的压力倒逼着房企内卷化。
以天堂湖新区为例，汇聚了碧桂园、明发、中梁、上林苑、御湖宸院等多家品牌房企，并且大多为改善楼盘，竞争相当激烈！当之无愧的池州楼市“内卷化”代表区域！
一方面，地价的差异带来销售的压力。虽然说很多人都知道这个地块的楼面地价很高，但是购房者买的时候关注的是房价和地段，鲜少有人关注地价的高低。
而且，临近地段也意味着产品的同质化严重，配套相同、户型、规划条件类似，在这样的情况下，房企如果不是本身具有强大的品牌实力、价格优势亦或是突围的产品话，很难脱颖而出。
在这样的情况下，房企的内卷化就开始了。 而这种现象给买房人带来的益处就是池州楼市住宅产品全方面进阶，2个信号值得关注：1、产品设计进化，改善风来袭，户型往大户型方向发展，空间利用率升级；2、买房体验进化，售楼处越做越有特色，营销手段也是卯足了劲。
1、产品不断升级，改善潮当道，亮眼户型越来越多
不得不承认，近两年池州市面上出现了越来越多亮眼的产品。
相较于有房住的基本需求，池州买房人更多的开始要求：从“居者有其屋”到“居者优其屋”。 所以在房价、地段之后，对于户型的要求也是越来越高。据了解，池州很多改善楼盘卖的都不差。 改善需求中，买房人追求的就是空间，对那些有实力的人来说，买一套大户型就能一步到位，谁不想住更加宽敞的房子呢？ 除了面积做大，我们还发现改善人群，对房子功能性有新的需求，开发商也做出了及时响应，于是户型中就出现了一些新元素，大横厅，多阳台。 譬如，弘业·上林苑建面129㎡洋房，三个卧室朝南，餐厅、厨房贯通，南向双联观景大阳台，更大限度提升空间的性能，满足家庭聚会、四代同堂的宽阔空间需求。
2、买房体验刷新，看房体验越来越特别
池州楼市的内卷还体现在营销上，从拿地、到案名公布、展厅亮相、营销中心公开再到首开……每一步都卯足了劲做好！这一点在楼盘营销中心和实景示范区的打造上体现的淋漓尽致，营销中心越来越精致。“花样”明显多了起来，更加多元化，复合化。譬如云溪别院营销中心，整个售楼处设计都非常的有亮点，还设置会客区、茶吧、健身房、恒温泳池等归心空间。
除了售楼处的设计不断创新，售楼处的服务也在升级。最近看到高新区的一家老盘宇业·天逸华府，售楼部正在装修改造，期待它的新装哦。为了生存，房企只能不断升维，不断进阶。
不知道大家有没有关注过，池州到底有多少个新盘在售？
“好多个”，“十几个吧”，“几十个有吧？”......这个问题一出，不管回答是什么，相信大家的概念里基本就是很多。已入市的，待入市的，还有一些烂尾再入市的，有些项目可能你都没听过。但多归多，其实，能够脱颖而出的项目也就那么些。
就拿板块来说，这几年，比较热门的版块，比如站前区、高新区、开发区，再比如最近卖的很好的天堂湖新区。县区乡镇项目暂且不谈，我们重点来看下属于池州城区范畴的一些产品，尤其是东部高新区，开发区，天堂湖新区这几个新房库存大户。
天堂湖新区目前有6盘在售，1块新地已出让，新房量还是相当可观的。与之相对的东部新区开发区在售新盘数量不算多，但未来可供可开发的新地更多，区域竞争激烈都是有目共睹的。
纵观这几个区域的产品，你会发现，这楼盘虽多，但是不少产品都非常相似，尤其是在同区域中，比如说小面积，小三房的产品。
毕竟作为承接主城外溢的重要区域，为了能吸引大批的城区意向客群，在和市区对标下，形成优势，最吸引人的点，无疑就是价位上的优势。而小面积产品，又容易进一步拉大买入门槛，因此，大批楼盘都会推出一个入门的小户产品，这并不让人意外。像站前区和天堂湖新区一些楼盘推出的最小三房面积基本都在95㎡-100㎡之间。
但与此而来的问题就是，这些楼盘好像都差不多，“同质化”略微严重，也就使得大部分的项目，没有一个比较突出亮眼的点，这在市场竞争中是致命的缺点。而一个区域中卖的比较好的那几个项目，考察一番，确实会发现有着独特的“过人之处”。价格适中、整体社区规划好、户型不错、区位优势过于明显......这几点中，畅销的项目总能占着那么几样。
总体来说，池州作为一个地级市，房企间，尤其是新区内的一些项目，竞争还是比较大
酒香不怕巷子深，只要是用心做好产品，不怕会竞争不过人家，毕竟楼市“内卷”永远都在。 对于买房者来说，楼市竞争这是个好事，而对于开发商来说，希望竞争能够促使其对产品更多用心，而不是一味地为了竞争而竞争，最后在项目上翻了车，费心费力，还失了口碑。
毕竟，一时的竞争不是关键，好产品才是长久发展下去真正的关键。
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发表于 2021-7-28 17:20
