买房就是买维护，房子折旧率也得考虑

伊蒙

这次香港的火灾来自于40年旧高层维护。而很多中国大陆的普通人没有意识到，房子是需要维护的。房子本质上和车子、衣服没有区别，都是会折旧、会消耗的物品。随着时间和使用，房子的使用价值会不断下降。而要一直维持房子的使用价值（居住质量），需要持续不断的维护。从室内装修、电器更换，到大楼的电路、电梯、上水、下水、供暖、供气、结构、外墙，再到小区的保安、保洁、绿化，等等等等。而高层的维护成本，是远高于低层和独栋的。想一下农村平房清洗外墙，和深圳的高层塔楼要清洗外墙的成本差多少？


国内房地产基本上都是最近20年建造的，还没有到大规模需要维护的状态。基本上国人都是在忍受大楼的折旧。而因为房价上升期，折旧造成的贬值被地价上涨抵消。很多人根本就没意识到房子需要维护。


你在一个城市要有好的居住体验，市政维护，也就是道路维护、公交维护、治安、消防、教育等等，每一样都需要钱。


现在我们地方财政，大部分是由土地财政也就是土地转让金支撑的。你购买一套新房，大概60%的成本是税费和土地转让金。这本质上，是给新入城的农村人收了一笔一次性的“入城税”。而城市原居民则是搭便车，免费享用由新进城的年轻人和他们背后的家庭付款维护的市政服务。我们的房地产，其实更准确地说，应该叫城镇房地产。而过去30年，我们的城镇化率从30%增加到70%。因为现在农村基本都是老人了。如果只看劳动人口，大概是从30%提高到80%以上。相当于30年内，“城镇中国”的人口增长超过160%。所以看房地产和人口关系的时候，应该看的是城镇人口而不是总人口。所以我们的城镇人口也就是“房地产人口”，并不是从缓慢增长变为缓慢下降，而是从持续30年平均每年2000万人的人口增长，又变为人口下降，那入城税就会无以为继。


继续以一套实用100平方（建筑面积130平方）的深圳的房子为例。新房价格按1000万人民币算。其中600万是各种税费。按照过去30年入城税的收法，这600万可以算均摊到30年的市政维护。也就是你大概每个月为市政支出16000元以上。因为很多“老深圳人”买房的时候房价很低，甚至还有单位分房，城中村建房，所以这些人承担城市维护支出是很少的。所以实际上过去三十年，新深圳人、新北京人、新上海人为老北京、老上海承担了城市维护支出。当入城税无以为继之后，市政支出大概率会通过房产税均摊到每个城市居民头上。所以每100平方米住宅承担每个月3000元的市政支出，是绝对没有高估的。


所以回到一开始的问题。当城镇人口不再增长之后，要在深圳住一个100平方米使用面积的高层住宅，维持居住质量和一线城市的生活质量，一个月的支出在7000人民币左右。然后现在深圳中心的福田、南山，实用面积100平米的房子，月租金大概在10000人民币左右。也就是一套房子一年的实际租金收益除去成本，大概在36000人民币左右。按照3%的投资回报率计算，一套深圳福田、南山的100平米实用面积，也就是建筑面积130平米左右的中户型房子，公允价格在120万元左右。也就是每平方米1万元人民币左右，才是深圳的公允房价。这也是北上广深一线城市的公允房价。按照现在深圳福田区每平方10万人民币的房价，深圳的房价还有90%的空间，不考虑通货膨胀人民币贬值的话。


而在南昌、汕头、武汉、重庆、郑州之类的二三线城市，高楼和市政维护成本不会有本质区别，我们就算每个月5000好了，但是在二三线城市100平的房子的租金也是普遍只有三五千。也就是说，基本上可以确定，所有二三线城市，甚至一线城市的某些郊区，高层住宅很快会变成负资产。所以，为了确保房产的维护与运行，其实房产税就是势在必行了！


对于维修基金，很可能一次大修就没了，那点根本不够70年的维护。