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[房产讨论] 再谈池州地产(仅供参考)

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发表于 2018-2-3 13:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

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前段时间浅显的说了一下房价的问题,引起了一点争论,闲来无事又来看了一下,发现很多人对房地产的认识太浅显了,今天我来仔细的跟大伙谈一下房价的事情。无关乎涨跌,只希望大家能对房地产市场有个正确的认识。

一、房地产市场的内生动力
首先我想谈谈的是房地产市场的内生动力是什么?是城市化?城市化的内生动力是什么?是对资源利用硬性要求。大家都知道人类生存赖以支撑的是什么,是资源。而资源的有效利用是人类得以存续的关键。而城市化带来的直接好处,是集聚,集聚才能带来资源的有效配置。很多时候大家都要从村里到城里来买房子,有的是为了孩子上学,有的是为了结婚,是为了方便。可能大家没有从这么高的高度来思考这个问题,可什么是方便,方便是社会资源集聚带来的,集聚才有更高效率。


从全世界来看,中国目前的城市化率才50%出头,而发达国家的城市化率都已达到80%多,差不多30个点差距意味着将来还有2-3个亿的农村户口要进城。这巨量的需求决定了房地产市场是需要发展得,也是必须得发展得。巨大的需求量也决定了房地产市场的空间是广阔得,这个空间包括经营者层面的行业发展空间,也涵盖了普通购房者关注的价格空间。

二、该怎么理解房地产市场
这也是宏观层面的,如果把社会看成是一个有机体,那么地产、实体经济、股市、金融等等板块就是他的重要分支。而这些分支之间是什么关系,不是割裂的关系,而是相互影响。

例如这几年国家整体经济下行,做实体投资的利润远不如投资地产,大量的社会资金进入地产领域,拉升了地产的整体预期。
同样的,经济下行带来的还有金融机构的资金进入实体经济的回报预期没之前那么高说白了实体经济不行了,银行贷款放给实体一是利率收不高,二是怕收不回来。资本是逐利得,所以大量的资金进入了地产开发领域,也提升了地产的火爆程度。

同样呢,16年在经济下行压力比较大的时候,央行的降准本来是希望给实体经济注入流动性,提升实体经济的意图。但是在地产火爆的程度之下,降准不仅没有带动实体经济,反而在资本逐利的作用下,降准释放的流动性也大多进入了地产。

15年股市经历了一波股灾难,大量散户被割韭菜。股市的暴跌也让本来应该投入到股市的资金,在实体经济不乐观的前提下进入到了地产开发领域。
所以在全国很多地方,16年下半年到17年,全国很多城市热点板块涨了一倍以上。你们可能会说,这是金融方面的联系,房地产不是金融啊,其实在中国,起码在现在,房地产的金融属性与他的居住属性,是一半一半得。

以上这些呢,有些人可能会看不懂,我表述的也不是很专业,其实我想说的并不是这些联系细节,我想告诉大家的是,有时候看一个事物,不能只看表象,你得看清楚他背后的逻辑和力量,这样可以帮助你做出判断,当然,这需要理论知识支撑,需要学习。只有你有了足够的高度,你才不至于被忽悠,不至于眼前看不清楚。

三、关于池州市场的价格预判
有人可能会说,你前面说了那么多,我不关注,我只关注池州的房价。其实我也能给你一个答案,当然,这只是我的答案,仅供参考。

有人会问,池州房子会跌吗?我的答案是,肯定不会!

有人会问,池州房子还会像17年这样价格翻一倍么?我的答案也是不会!因为我已经找不到三四线城市房价暴涨的任何理由了:
  • 近两年实体经济开始复苏,这是大前提;
  • 顶层制度上,国家对地产过热的限制的决心是看的见的,房子是用来住的不是用来炒得。无论是房产税还是租售同权,还是多元化土地供应,限制开发贷等等政策都能佐证;这也是大前提;
  • 同时呢,上涨的幅度过大呢,地产政府也会行政干预。这一点可以看黄山,蚌埠啊、阜阳等各地的限价政策;
  • 三四五六七八线城市,他就是三四五六七八线,他的人口吸附能力,他的发展前景让我看不到房价再来一轮暴涨的支撑在哪里。城市的房价,其实就是一个城市的股票价格,他代表的是一个城市的预期,是他的未来发展空间。起码短期内,我看不到池州能有颠覆性的发展。


那有人问了,为啥池州17年涨的这么厉害还卖的这么好?一方面我认为是大趋势,也就是我前面说的那些。还有一个更重要的点,我认为是去库存。皖南这些城市以前是有名的库存高企,通过这一波,库存高企的危机没有了,整体去库存的目标差不多已经达到了。

又有人会问了,那池州房价上涨的空间你能给我吗?这个我不好说,一般性的年10%左右的涨幅,都是比较合理的空间。

三、关于池州市场的空间格局
肯定又会有人问了,你觉得池州市场目前的价格是合理的吗?这个我先不说答案,我想你看完了表述,你自己会有答案。

每个城市的发展,他的方向都是中心化——逆中心化——再度中心化。什么意思呢,每个城市在最初的阶段,都是只有一个老城区,大量的医疗、教育、商业资源集聚在这里。随着人口的集聚,老城区因为交通恶化、环境恶化等等原因,导致老城区的人口开始寻求外迁。这也是很多城市新区的发展目的。然后新区发展到了一定阶段,当到达一定的成熟阶段的时候,新区的配套达到一定完善程度是时候,老城区由于城市更新力量的推动,他在文化情感、综合性、资源集聚方面的优势又使得人们向往回归老城心。

我们关注的不是这个过程城市发展的过程,我们需要关注的这个过程中的房地产价值板块的变化。老城区的处于价值板块的第一梯度——继而跟进的新城1处于第二梯度——继而跟进的新城2处于价值第三梯度…..,不过这里面有个重点需要说的是,地产板块的价格走势呢他并不是按照中心化——逆中心化——再度中心化这个趋势走的,他走的路径是什么,是分化——再同化。这个很好理解,新城出现的时候,各种资源配套不完善,他必然是处于价值低区。与老城区有明显的价格差。但当配套发展到一定的程度,新城区与老城区的价值是越来越同化得。

明白了以上这个城市发展趋势和板块价值分化的路径,你就能明白房地产行业的价值真谛了。拿池州来说,在前些年,老城区一直处于价值第一梯度,站前区呢在前些年与老城区的价差不大,这是因为那个时候总体房价基数低,价差不明显。这两年,站前区已近雏形突显,处于池州价值梯度的第二级。我觉得这是合理得,站前区的环境禀赋是可以支撑的起来得。同时呢,很多人忽视的东部新城,也就是八中那边的新城,其实城市政府已经布局了多年,这块目前是池州房价的价值洼地。

所以你能很明显的看到,池州房地产老城区——站前区——东部新城这个价值梯度已经形成,我姑且不评价他每个级别的价值价格的合理性与否,我只想说,这是符合大的城市发展规律得。

所以你说你没太多钱,以前你为什么不考虑站前呢,以为当他发展起来以后,他的价值价格会往老城区的价值和价格同化得。当然,这里面是有时间得,而时间也有他自己的价值。

很多时候,活着需要多学习,不要人云亦云。共勉。











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发表于 2018-2-3 15:10 本帖发自手机 | 显示全部楼层
分析得很到位。
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发表于 2018-2-3 15:33 本帖发自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-3 16:00 本帖发自手机 | 显示全部楼层
需求决定一切。扯其他都没用。
一共三县两区,150万人不到,即便全部进城,需求也摆在那里。
除非有外来人口流入,未来难道能扭转?
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发表于 2018-2-3 16:27 本帖发自手机 | 显示全部楼层
这是我在论坛看到对池州房价最中肯的帖子!建议加精华!~
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 楼主| 发表于 2018-2-3 17:09 | 显示全部楼层
一葉知秋 发表于 2018-2-3 16:00
需求决定一切。扯其他都没用。
一共三县两区,150万人不到,即便全部进城,需求也摆在那里。
除非有外来人 ...

仔细看文章,希望你能真理解。
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 楼主| 发表于 2018-2-3 17:09 | 显示全部楼层
kaileisme 发表于 2018-2-3 16:27
这是我在论坛看到对池州房价最中肯的帖子!建议加精华!~

谢谢
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发表于 2018-2-3 17:29 | 显示全部楼层
感谢楼主的精彩分享,加鸡腿
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发表于 2018-2-3 20:38 本帖发自手机 | 显示全部楼层
分析的很到位,是见过最有高度的帖子,厉害了
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发表于 2018-2-3 20:49 本帖发自手机 | 显示全部楼层
不是所有的牛奶都叫特仑苏哦!一定的时候地段,房型,物业很重要,尤其小地方。
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发表于 2018-2-3 21:02 本帖发自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-3 21:15 本帖发自手机 | 显示全部楼层
房地产肯定还是波动性上涨的 简单的说:对于普通群众,房产投资门槛最低收益最高的投资方式,也是目前相对来说抵御人民币贬值的最好方法。所以无论是首套房还是二套房三套房都是刚需。(职业炒房的去掉) 什么时候房价会降?工薪阶层和中产阶级有效投资渠道增加。 合肥领涨然后又领跌,那是因为大房企的操作。   年后会有一波下跌,到2018年底会继续涨涨涨~  还有现在的经济环境真的越来越差,并不是有回暖迹象。 这一轮产业经济改革结束以后,经济才会真正的好转吧。
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 楼主| 发表于 2018-2-3 21:40 本帖发自手机 | 显示全部楼层
xin年逝 发表于 2018-2-3 21:15
房地产肯定还是波动性上涨的 简单的说:对于普通群众,房产投资门槛最低收益最高的投资方式,也是目前相对 ...

合肥并没有跌!目前新房价格处于平稳的态势,整体均价如不是政府控制着不备案,甚至是上升得。二手房相将于高峰期跌了一点,毕竟那一波太疯狂了。
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发表于 2018-2-3 22:32 本帖发自手机 | 显示全部楼层
股票大涨之日房价必大跌
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发表于 2018-2-3 23:09 本帖发自手机 | 显示全部楼层
城市化就是血泪史!为了就业、教育、医疗,被驱赶着奔向城市,没有任何办法。
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发表于 2018-2-3 23:45 本帖发自手机 | 显示全部楼层
在地方政府没找到代替土地财政的新的税源之前,房价难跌而且地方政府也不允许跌,不然他吃什么,许多刚性支出、民生工程都是要银子的
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发表于 2018-2-4 00:09 本帖发自手机 | 显示全部楼层
Bemine 发表于 2018-2-3 21:40
合肥并没有跌!目前新房价格处于平稳的态势,整体均价如不是政府控制着不备案,甚至是上升得。二手房相将 ...

还是看一下新闻吧 合肥领跌三线城市房价 20%
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发表于 2018-2-4 00:14 本帖发自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-4 06:42 本帖发自手机 | 显示全部楼层
池州近几年城区内供地少,很久才出一块地,当然一哄抢完!
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发表于 2018-2-4 08:37 本帖发自手机 | 显示全部楼层
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