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1、物业收费管理形式怎样的？
答：按照《池州市物业管理服务收费管理办法》规定，住宅物业综合服务管理费、车辆停放管理费、装潢装饰垃圾清运费等三个物业服务收费项目实行政府指导价管理，其它物业服务收费实行市场调节价，由服务双方协商议定。
2、前期物业费是怎么制定的？
答：住宅物业综合服务费实行政府指导价管理，由价格主管部门根据服务的等级确定相应收费标准，服务等级由住建委根据住宅小区服务内容、服务要求和设施设备配置等情况确定。根据国务院《物业管理条例》（第二十一、五条）、《安徽物业管理条例》（第二十八条）和《池州市物业管理服务收费管理办法》规定，在房地产开发项目销售之前，必须落实前期物业管理，签订书面的前期物业服务合同，告知商品房买受人。前期住宅物业综合服务收费标准由建设单位与物业企业约定具体的服务等级及对应的收费标准，报价格主管部门备案。
3、物业费预收一年对吗？
答：不对。根据《池州市物业管理服务收费管理办法》，物业综合服务费应按每月、每平方米计收。前期物业服务收费预收综合服务费的，预收期限不得超过六个月。
4、物业费什么计算？
答：费用按房地产权证登记的房屋建筑面积收取。《池州市物业管理服务收费管理办法》明确了物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算，未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
5、收取装潢保证金正确吗？
答。错误。根据《池州市物业管理服务收费管理办法》，业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。物业服务企业不得向业主和物业使用人收取任何形式的装饰装修管理费和保证金。
6、空置房物业收费减半吗？
答：不减半。根据安徽省物价局《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》（皖价服〔2009〕148号）规定，空置房物业费应按全额收取，不再享受减半优惠政策。
7、步梯住宅楼梯间照明电费是如何规定的？
答：（1）无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的步梯住宅，业主享受公共性服务，除向物业服务企业缴纳物业综合服务费和楼梯间照明电费外，不再承担其它费用。楼梯间照明电费应单独建帐、据实结算、合理分摊到各受益业主，并定期公开分摊情况；预收楼梯间照明电费的，每户每月不超过2元，定期结算（不超过半年），多退少补，并张榜公布。
（2）对本通知实施后新建小区、首次移交小区和原合同到期、经业主大会或授权的业主委员会同意重新制定物业服务收费标准的，必须将楼梯间照明电费按不超过0.02元/平方米·月（住宅跃层或阁楼面积不计楼梯间照明电费）标准列入物业综合服务费中收取。具体标准在物业服务合同中明确。
8、电梯、增压水泵电费怎么收取？
答：有电梯、增压水泵等高能耗设施、设备住宅的物业服务收费，由基本物业综合服务收费和电梯、增压水泵运行电费两部分组成。
（一）电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗设施、设备运行电费应单独建帐、据实结算、合理分摊到各受益业主，并定期公开分摊情况；预收电费的，每户每月不超过25元，定期结算（不超过半年），多退少补，并张榜公布。
（二）对本通知实施后新建小区、首次移交小区和原合同到期、经业主大会或授权的业主委员会同意重新制定物业服务收费标准的，必须将电梯运行电费（含楼道照明）列入物业综合服务费中收取。
1、电梯运行电费平均值不得超过0.20元/平方米·月（住宅跃层或阁楼面积不计电梯运行电费），具体收费标准在物业服务合同中明确。
2、电梯运行电费分摊方法：
①楼层分摊系数计算：楼层数为32层及以上的，第2层分摊系数为0.4，顶层分摊系数为1.6；楼层数在32层以下的，每低一层，第2层分摊系数增加0.02，顶层分摊系数相应降低0.02。
楼层分摊系数按递高递加、递低递减的原则进行调整。楼层调整系数为（顶层分摊系数-第2层分摊系数）/(总楼层数-2)，综合分摊系数保持1。
第1层及电梯不到达的楼层分摊系数为0。
②电梯运行电费分摊计算公式：用户每月应分摊电费=电梯运行电费平均值*所在楼层分摊系数*该户住宅建筑面积（住宅跃层或阁楼面积不计）。
（三）电梯运行电费列入物业综合服务费中收取以后，增压水泵运行电费由受益业主按实际用水量分摊。预收增压水泵运行电费的，每户每月不超过5元，定期结算（不超过半年），多退少补，并张榜公布。
9、住宅小区停车收费有什么新的规定？
（1）对符合规划配置要求的封闭式共用车库（含地下、地面）、露天停车场以及征得业主大会同意、业主委员会书面许可和物业行政主管部门批准，在小区内公共道路、公用部位（含由物业服务企业负责日常维护管理的住宅小区地下人防工程）划出的停车位，由物业服务企业提供停车管理服务的，可按规定标准收取车辆停放服务费。车辆停放服务费最高指导价标准：露天30元/辆·月；室内40元/辆·月。业主对车辆有特定保管和看护要求的，由业主与物业服务企业另行签订合同，约定服务内容和收费标准。
对产权（或永久使用权）不属于具体业主的公共停车泊位，可按规定标准另行收取车位场地使用费。车位场地使用费最高指导价标准：露天40元/辆·月；室内60元/辆·月。车位场地使用费属全体业主所有，其中30%用于补贴物业管理公共服务费用，70%纳入专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。
车辆停放服务费和车位场地使用费具体执行标准，应在物业服务合同中明确。
（2）设置机械停车泊位的，其收费标准向区价格主管部门另行报批。
（3）实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和车位日常维护等物业服务工作。
10、可以收取小区和停车场出入证工本费吗？
答：实行小区和停车场出入证（卡）管理的，物业服务企业应当为每户业主免费配置3张小区出入证（含IC卡等），为每辆停放的机动车免费配置1张停车场出入证（含IC卡等）。
业主、车主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证（卡）及对装饰装修人员实行出入证管理的，可按如下标准收取工本费：纸质，不高于5元/张；普通IC卡，不高于20元/张。
对在IC卡上扫描相片等制作程序比较复杂，所需成本较高、确需突破上述标准的，应按规定程序报区价格主管部门审批。
11、公共设施费用能收吗？
答：不可以。小区公共照明、绿化、消防设施、景观、监控系统、单元门禁、电梯（水泵）等设施设备日常运行维护费用已包含在物业综合服务费中,物业服务企业不得另行向业主收取。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。保修期内由开发商负担；过了保修期的，应在专项维修资金中列支。
12、空置房物业费能减半收取吗？
答：不可以。根据省物价局《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》（皖价服〔2009〕148号）的规定，空置房物业综合服务费减半收取政策有效期至2010年底，2011年1月1日起恢复全额收取。
13、未成立业委会的小区物业费如何调整？
答：物业服务合同期已满、尚未成立业主委员会的住宅小区，需调整物业服务收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数60%以上的业主同意，经所在地居委会、物业主管部门批准，报区价格主管部门重新履行备案手续。
14、突破物业收费指导价最高标准如何审批？
答：前期物业服务内容超出《池州市主城区普通住宅物业服务分等定级指导标准》（池建秘〔2011〕109号）规定的四级标准、要求突破最高指导价标准的，区价格主管部门要会同区物业主管部门，按规定程序，从严审批，并报市价格主管部门备案。
15、物业收费公示不公示可以吗？
答：不可以。物业服务企业应制作固定的收费公示牌，在小区服务区域内醒目位置公示服务内容、服务等级、收费标准和收费收支情况，并建立健全财务制度，自觉接受业主和有关部门的监督。物业服务企业不按规定公示的，业主可以拒付物业服务费。物业服务企业提供服务内容和服务质量达不到约定等级标准的，物业主管部门应会同价格主管部门降低物业服务等级和收费标准。
16、物业收费存在的突出问题有哪些？
答：一是违反《池州市物业服务收费管理暂行办法》规定，预收物业服务费超过半年；二是违反《池州市物业服务收费管理暂行办法》规定，收取装修装饰保证金；三是不按《物业服务收费明码标价规定》在服务区域醒目位置进行公示，或仅仅公示服务项目与标准而不标明服务内容。
17、物业收费存在问题的主要原因有哪些？
答：（1）物业企业服务不规范。有些小区物业企业仍存在违反政策规定收费行为，有的物业企业认为物业服务只是简单劳动，低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员进行服务。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。
（2）业主对物业服务收费缺少知情权。从这次督查情况看，仍有一些物业企业没按规定在小区的醒目位置明码标价收费，有少数物业企业对服务项目内容、收费标准、收费依据等内容不公布，有的只是在办公室里公布张贴，侵犯了业主对服务内容和收费标准的知情权和监管权。
（3）担心物业收费难。我市物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，尤其是近郊农民变市民的，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，因此，一些物业企业担心物业费难收，就想在业主拿鈅匙时，一次收取一年的物业费，或收取保证金，以保证下一年物业费收取。
（4）物业管理缺乏监管。我市大部分小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业服务企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主有意见，对物业的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。
18、对物业收费管理有何好的建议？
答：（１）加大对物业行业的监管力度。要广泛接受社会监督，并通过网络媒体发布违规收费问题，加强物业服务市场整顿，维护良好的物业市场秩序。要增加物业管理职能部门人员力量，开展经常性的物业规范管理工作，完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，及时进行查处。同时会同物业主管部门进行执法检查，对限期达不到等级服务的降低等级收费标准，对整改不到位，性质恶劣、问题严重、影响较大的典型案例，除给予经济处罚外，还要通过新闻媒体曝光。
（2）建立物业企业信誉档案。要深入社区，加强日常巡查，根据监管信息和业主反映的情况，对物业企业开展年度收费考核和日常考评，建立企业信用档案和内部激励机制，进一步强化物业企业的服务意识、合同意识、竞争意识和品牌意识。对服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。
（3）举办物业收费培训班。通过举办培训班，进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为物业企业员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。强化物业服务企业从业人员专业技能培训，注重个人素质方面的培训，大力开展诚信和职业道德教育，促进我市物业管理行业的服务水平不断提高，提高我市的物业管理水平。
19、我市城区物业费标准是多少？
答：池州市主城区住宅小区物业综合服务等级收费标准如下表：
| | 级别 | 中准价（元/㎡.月） | 上下浮动幅度 | 备注 | 无电梯 | 有电梯 | | | 别墅 | 二级 | 0.90 | | 20%（等外下浮幅度不限） | 高层（小高层）不含 电梯、加压泵电费支出 | 一级 | 0.60 | | 普通住宅 | 四级 | 0.50 | 0.90 | 三级 | 0.40 | 0.75 | 二级 | 0.30 | 0.60 | 一级 | 0.20 | 0.45 | 等外 | 0.10 | 0.30 |
注：物业服务企业和业主委员会按服务内容、服务质量和服务范围参照中准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准。
20、停车费标准是多少？
池州市住宅小区机动车、非机动车停放收费标准如下表：
停放 类型 | 停放形式 | 计费单位 | 收费标准 | 备注 | 小汽车 | 室内公用（含雨棚、地下车库） | 元/月.辆 | 80-100 | | 露天专用停车场 | 元/月.辆 | 50-70 | | 共用车库车位产权（或永久使用权）属业主 | 元/月.辆 | 30 | | 临时停放 | 元/辆.次 | 5 | 半小时以上，4小时以内 | 临时停放 | 元/辆.次 | 8 | 4小时以上，8小时以内 | 临时停放（全天） | 元/辆.天 | 10 | 8小时以上 | 摩托 车 | 室内 | 元/月.辆 | 12 | | 轻骑 | 室内 | 元/月.辆 | 10 | | 电动 自行 车 | 室内 | 元/月.辆 | 6 | 占车位相当于自行车（不含充电） | 室内 | 元/月.辆 | 8 | 占车位相当于轻骑车（不含充电） | 室内 | 元/月.辆 | 10 | 占车位相当于摩托车（不含充电） | 自行车 | 室内 | 元/月.辆 | 5 | |
21、房地产价格有哪些政策规定？
答：（一）商品住宅销售明码标价的一价清规定：自2005年2月1日起。以前的从合同约定（池价房[2005]13号）
（二）公有住房出售价格和租金：公有住房出售价格555元/平方米，乡镇按城区1999年公有住房出售价格既优惠政策执行。公有住房租金：配套住房2.6元，不配套住房2元，不宜出售住房0.7元,记租标准为每月每平方米使用面积，自2006年3月1日执行（池价房[2005]15号）。
（三）经济适用住房的企业管理费：2%，利润率：3%（池价房[2007]52号）。
22、商品住房价格备案管理有哪些规定？
答：为认真落实市三届人大一次会议关于“加强和改进价格调控，切实加强对涉及民生的价格监管工作”的要求，切实加强我市房地产市场价格监管，规范新建商品住房销售价格行为，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》（发改价检〔2011〕548号）等文件规定，我局会同市住建委制定了新建商品住房备案管理制度。制度规定：
（1）池州市主城区范围内实行市场调节价的新建商品住房项目（多层住宅、高层与小高层、别墅、公寓），预(销)售前房地产开发经营企业必须向市物价局申请办理商品住房预(销)售价格申报备案手续。对未办理商品住房预(销)售价格申报备案手续的项目，市房产局不予预(销)售许可。
在已取得商品住房预(销)售许可后，房地产开发经营企业应在7个工作日内一次性公开全部房源及每套房屋销售价格，并严格按照已备案的申报价格明码标价对外销售。每套住房实际销售价格不得高于已备案的申报价格，且优惠折扣最高不得超过已备案价格的6%，超过6%的，必须重新办理销售价格备案手续。
（2）房地产开发经营企业申报新建商品住房预(销)售价格备案，商品房项目的开发建设资金必须达到工程建设总投资的25%以上，规模不得低于2万平方米（2万平方米以下的新建商品住房开发项目，必须一次性建设和申报价格备案）。申报价格备案通过后，6个月内不得申请提高备案价格，6个月后确需提高备案价格的，可以向价格主管部门申请重新办理销售价格备案手续。6个月期限从发放销售许可证之日起计算。
23、对新建商品住房申报价格涨幅有何控制？
答：新建商品住房的申报价格涨幅超过市政府公布的年度房价控制目标，或显著高于周边类似项目销售价格或同一项目上期销售价格，房地产开发经营企业应向价格主管部门和房地产主管部门说明合理原因和理由。对不能合理说明申报价格提高原因和理由的，价格主管部门暂缓办理新建商品住房销售价格备案手续，房地产主管部门暂缓办理商品房预(销)售许可证手续，并可采取提醒、告诫、约谈等方式，敦促经营者自觉维护正常的房地产市场价格秩序。
24、房价房之外可以另行收取其他费用吗？
答：不可以。房地产开发经营企业申报备案的新建商品住房销售价格构成包括合理的开发建设成本(费用)、税金和利润。与商品住房配套建设的各项基础设施建设费用，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套建设费用等，应一并计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。
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发表于 2017-6-8 10:39
楼主
是不是弄错了
