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[房产讨论] 论买一套房子的真实成本

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发表于 2018-2-6 17:29 本帖发自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

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                  论买一套房子的真实成本
     众所周知,经济学家将成本分为隐性成本和显性成本,那么买一套房子的成本,究竟是多少呢?下面我就将从显性成本和隐性成本的角度去加以分析。在这里我以一套100平米的90万的房子为例,将从三种情况分析它的真实成本。
       第一种情况,按揭:首付40万按揭25年:90万=首付(40万)+按揭(50万),    先看显性成本=首付(40万)+按揭(50万)+按揭利息(36.8万,是按现行银行贷款基准利率4.9%计算)=126.8万
        再看隐性成本。第一个隐性成本:是因为首付的40万在这25年内你基本是不能收回的,国家政策规定:在按揭没有还清的情况下,房子是不可以过户的。但是,这40万如果你从第一年起就放在银行里,25年将是一笔很可观的收入。当然,资本具有逐利性,40万不可能放在银行里存一般定期(年利率1.95%的那种),那就以某国有商业银行理财产品(保本保收益,年预期收益率为4.6%)为例,第一年的本息合计为400000×(1+4.6%),第二年的本息合计为400000×(1+4.6%)×(1+4.6%)=400000×(1+4.6%),. . . . 以此类推,25年的本息合计为400000×(1+4.6%)5=1231266,再减去本金400000得到831266。也就是说你的首付40万在这25年内能为你挣831266元。                        
      第二个隐性成本:是你按揭的部分,按照等额本息法,你每月需还款额2900元,也就是在第一年年底你已还款2900×12=35000元,同样这35000你也是可以放在银行的,在第二年年底你就可以获得收益1600元,与此同时第二年你又还款了35000,也就是说在第二年年底你的资金总额是35000×2+1600=71600。同样放入银行第三年年底的收益3300元,同理第四年年底收益为5000,第五年为6600,第六年为8350,第七年为10050,第八年到第25年分别为11700,13400,15100,16800,18500,20200,21900,23600,25300,27000,28700,30400,32100,33800,35500,37200,38900,40600。即25年的收益总和为505600,即隐性成本总和为831266+505600=1336866,至此,一套房子的成本总和=显性成本+隐性成本=126.8万+133.6万=260.4万。在这里顺便提一句,除非在第26年你以高价卖掉房子获得资金回报,否则有这260.4万放在银行所获得的收益将继续充当您买房的成本哦,试想一下,260.4万放银行一年就是119784元,两年呢,五年呢,十年呢?当然这只是按按揭期限为25年的情况计算的,那么按揭期限为30年,是不是成本更高的?
      第二种情况, 全款买房: 一次性付清90万买了这套房, 表面上看成本就是这90万, 其实不然, 只要你没有卖出这套房获得资金回报,隐性成本在你卖出这套房之前都是存在的, 同样这90万放入银行,第一年收益为900000× 0. 046= 41400, 第二年为43304元, 第三年为45296元, 第四年为47380元, 第五年为49559元, 依此类推, 所以全款买房的朋友,只要不是刚需,还是不要把房子攒在手上,因为你每年是以五万左右的成本在损失。
      第三种情况, 公积金买房:政策具有强制性, 现阶段公积金,你不买房就基本上是不能提取出来的, 到达退休年龄才可一次性提取。所以购买了公积金的朋友,对于买房,你买也得买不买也得买,在这里我就不加以赘述了。
       也许有些朋友会反驳,说我没有考虑未来若干年的通货膨胀率或是货币贬值率, 在这里说明一下, 我本文所探讨的是一套房子的真实成本,没有涉及到人民币若干年后的购买力问题, 所以就不用考虑通胀率了。了解了上面的数据分析,你还准备去按揭买房去投资保值吗?如果你是刚需,那当然可以,如若不是,那大可不必了,因为成本太高。还是给那些刚需的人们一个机会、一条生路、一个春天吧。
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发表于 2018-2-6 19:15 本帖发自手机 | 显示全部楼层
你这样算是有问题的,你应该考虑到资金现值问题,而不是拿资金现值代替未来货币价值。你得考虑通货膨胀。
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 楼主| 发表于 2018-2-6 20:38 本帖发自手机 | 显示全部楼层
我上文已说过,这里只是探讨买一套房子的成本要多少钱,或者说为了这一套房我们显性的和隐性的花了多少钱,无需考虑通胀率的。
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 楼主| 发表于 2018-2-6 20:44 本帖发自手机 | 显示全部楼层
淡水湖边 发表于 2018-2-6 19:15
你这样算是有问题的,你应该考虑到资金现值问题,而不是拿资金现值代替未来货币价值。你得考虑通货膨胀。
...

在文中我已说过,本文主要探讨的是买一套房子的成本,或者说是买一套房子显性的和隐性的要花多少钱,所以不必考虑通胀率或是货币贬值率。
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发表于 2018-2-6 20:56 本帖发自手机 | 显示全部楼层
所以买房不划算
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发表于 2018-2-6 21:09 本帖发自手机 | 显示全部楼层
90万的房子,过了二十五年,也许要300万去买了。因为二十五年前的房子,当时5万都要不到。
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发表于 2018-2-6 21:22 本帖发自手机 | 显示全部楼层
晕,楼主可算出房价十五年涨十倍,十年涨五倍了?未来十年能涨多少倍?
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发表于 2018-2-6 21:26 | 显示全部楼层
有什么意义呢?
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发表于 2018-2-6 23:05 本帖发自手机 | 显示全部楼层
楼主,我02年花8万多买的一套房子,今年72万卖了,你说是赚了还是赔了。
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发表于 2018-2-6 23:35 本帖发自手机 | 显示全部楼层
通胀率是成本的一个重要组成部分,你却不考虑,在货币超发的的大背景下,固定资产是抵御通胀的重要手段,房产属于固定资产的一种,人有时是很无奈的,你没的选择
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发表于 2018-2-7 00:05 本帖发自手机 | 显示全部楼层
每个月需要租房住,这个租金怎么算。更总要的是租人家房子和自己房子住起来一样吗?
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发表于 2018-2-7 00:36 本帖发自手机 | 显示全部楼层
可加热 发表于 2018-2-6 23:05
楼主,我02年花8万多买的一套房子,今年72万卖了,你说是赚了还是赔了。

亏了明年应该更高。
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发表于 2018-2-7 07:01 本帖发自手机 | 显示全部楼层
罗城 发表于 2018-2-6 21:09
90万的房子,过了二十五年,也许要300万去买了。因为二十五年前的房子,当时5万都要不到。
...

90万如果好好理财,25年后也有300万了
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发表于 2018-2-7 07:03 本帖发自手机 | 显示全部楼层
可加热 发表于 2018-2-6 23:05
楼主,我02年花8万多买的一套房子,今年72万卖了,你说是赚了还是赔了。

按照通胀来算,你没赚,现在的10块钱抵不到20年前的1块钱
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发表于 2018-2-7 07:47 本帖发自手机 | 显示全部楼层
我只想说:楼主真无聊!
你算了那么多,你想过25年后,这房子值多少钱吗?保守估计也得翻五倍吧!
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发表于 2018-2-7 07:50 本帖发自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-7 07:56 本帖发自手机 | 显示全部楼层
楼主我告诉你GDP和CPI每年增长7.8%,所以按你的复利计算,25年后此房价值300多万。
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发表于 2018-2-7 07:57 本帖发自手机 | 显示全部楼层
中国有句古话孬进不孬出。
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发表于 2018-2-7 08:57 本帖发自手机 | 显示全部楼层
房子25年后卖300万,加上25年租金30万。
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发表于 2018-2-8 06:41 本帖发自手机 | 显示全部楼层
皇马爱上巴萨 发表于 2018-2-7 07:47
我只想说:楼主真无聊!
你算了那么多,你想过25年后,这房子值多少钱吗?保守估计也得翻五倍吧!
...

谁告诉你的,25年后还是原价都有可能
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