论买一套房子的真实成本

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                  论买一套房子的真实成本
     众所周知，经济学家将成本分为隐性成本和显性成本，那么买一套房子的成本，究竟是多少呢？下面我就将从显性成本和隐性成本的角度去加以分析。在这里我以一套100平米的90万的房子为例，将从三种情况分析它的真实成本。
       第一种情况，按揭：首付40万按揭25年：90万=首付（40万）+按揭（50万），    先看显性成本=首付（40万）+按揭（50万）+按揭利息（36.8万，是按现行银行贷款基准利率4.9%计算）=126.8万
        再看隐性成本。第一个隐性成本：是因为首付的40万在这25年内你基本是不能收回的，国家政策规定：在按揭没有还清的情况下，房子是不可以过户的。但是，这40万如果你从第一年起就放在银行里，25年将是一笔很可观的收入。当然，资本具有逐利性，40万不可能放在银行里存一般定期（年利率1.95%的那种），那就以某国有商业银行理财产品（保本保收益，年预期收益率为4.6%）为例，第一年的本息合计为400000×（1+4.6%），第二年的本息合计为400000×（1+4.6%）×（1+4.6%）=400000×（1+4.6%），. . . . 以此类推，25年的本息合计为400000×（1+4.6%）5=1231266,再减去本金400000得到831266。也就是说你的首付40万在这25年内能为你挣831266元。                        
      第二个隐性成本：是你按揭的部分，按照等额本息法，你每月需还款额2900元，也就是在第一年年底你已还款2900×12=35000元，同样这35000你也是可以放在银行的，在第二年年底你就可以获得收益1600元，与此同时第二年你又还款了35000，也就是说在第二年年底你的资金总额是35000×2+1600=71600。同样放入银行第三年年底的收益3300元，同理第四年年底收益为5000，第五年为6600，第六年为8350，第七年为10050，第八年到第25年分别为11700,13400,15100,16800,18500,20200,21900,23600,25300,27000,28700,30400,32100,33800,35500,37200,38900,40600。即25年的收益总和为505600,即隐性成本总和为831266+505600=1336866，至此，一套房子的成本总和=显性成本+隐性成本=126.8万+133.6万=260.4万。在这里顺便提一句，除非在第26年你以高价卖掉房子获得资金回报，否则有这260.4万放在银行所获得的收益将继续充当您买房的成本哦，试想一下，260.4万放银行一年就是119784元，两年呢，五年呢，十年呢？当然这只是按按揭期限为25年的情况计算的，那么按揭期限为30年，是不是成本更高的？
      第二种情况, 全款买房： 一次性付清90万买了这套房, 表面上看成本就是这90万, 其实不然, 只要你没有卖出这套房获得资金回报，隐性成本在你卖出这套房之前都是存在的, 同样这90万放入银行，第一年收益为900000× 0. 046= 41400, 第二年为43304元, 第三年为45296元, 第四年为47380元, 第五年为49559元, 依此类推, 所以全款买房的朋友，只要不是刚需，还是不要把房子攒在手上，因为你每年是以五万左右的成本在损失。
      第三种情况, 公积金买房：政策具有强制性, 现阶段公积金，你不买房就基本上是不能提取出来的, 到达退休年龄才可一次性提取。所以购买了公积金的朋友，对于买房，你买也得买不买也得买，在这里我就不加以赘述了。
       也许有些朋友会反驳，说我没有考虑未来若干年的通货膨胀率或是货币贬值率, 在这里说明一下, 我本文所探讨的是一套房子的真实成本，没有涉及到人民币若干年后的购买力问题, 所以就不用考虑通胀率了。了解了上面的数据分析，你还准备去按揭买房去投资保值吗？如果你是刚需，那当然可以，如若不是，那大可不必了，因为成本太高。还是给那些刚需的人们一个机会、一条生路、一个春天吧。

淡水湖边

你这样算是有问题的，你应该考虑到资金现值问题，而不是拿资金现值代替未来货币价值。你得考虑通货膨胀。

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我上文已说过，这里只是探讨买一套房子的成本要多少钱，或者说为了这一套房我们显性的和隐性的花了多少钱，无需考虑通胀率的。

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淡水湖边 发表于 2018-2-6 19:15
你这样算是有问题的，你应该考虑到资金现值问题，而不是拿资金现值代替未来货币价值。你得考虑通货膨胀。
...

在文中我已说过，本文主要探讨的是买一套房子的成本，或者说是买一套房子显性的和隐性的要花多少钱，所以不必考虑通胀率或是货币贬值率。

浓情岁月

所以买房不划算

罗城

90万的房子，过了二十五年，也许要300万去买了。因为二十五年前的房子，当时5万都要不到。

飞鸟1

晕，楼主可算出房价十五年涨十倍，十年涨五倍了?未来十年能涨多少倍?

huoqiu

有什么意义呢？

可加热

楼主，我02年花8万多买的一套房子，今年72万卖了，你说是赚了还是赔了。

ahcz_cj

通胀率是成本的一个重要组成部分，你却不考虑，在货币超发的的大背景下，固定资产是抵御通胀的重要手段，房产属于固定资产的一种，人有时是很无奈的，你没的选择

我是你的伞

每个月需要租房住，这个租金怎么算。更总要的是租人家房子和自己房子住起来一样吗？

忙碌的电脑

可加热 发表于 2018-2-6 23:05
楼主，我02年花8万多买的一套房子，今年72万卖了，你说是赚了还是赔了。

亏了明年应该更高。

知道不知道哈

罗城 发表于 2018-2-6 21:09
90万的房子，过了二十五年，也许要300万去买了。因为二十五年前的房子，当时5万都要不到。
...

90万如果好好理财，25年后也有300万了

知道不知道哈

可加热 发表于 2018-2-6 23:05
楼主，我02年花8万多买的一套房子，今年72万卖了，你说是赚了还是赔了。

按照通胀来算，你没赚，现在的10块钱抵不到20年前的1块钱

皇马爱上巴萨

我只想说:楼主真无聊！
你算了那么多，你想过25年后，这房子值多少钱吗？保守估计也得翻五倍吧！

小时1881

不会吧

侵入

楼主我告诉你GDP和CPI每年增长7.8%，所以按你的复利计算，25年后此房价值300多万。

侵入

中国有句古话孬进不孬出。

侵入

房子25年后卖300万，加上25年租金30万。

知道不知道哈

皇马爱上巴萨 发表于 2018-2-7 07:47
我只想说:楼主真无聊！
你算了那么多，你想过25年后，这房子值多少钱吗？保守估计也得翻五倍吧！
...

谁告诉你的，25年后还是原价都有可能