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[房产讨论] 谁抬高了那些小县城的房价?

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发表于 2018-6-22 11:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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01
在我看来,中国的房价大抵分为三类:

第一类:看不懂;第二类:看不透;第三类:看不穿。

有人立刻表示不服: 为什么没人看得懂?

比如,任志强先生!顶层政策制定者!很多楼市专家和大V!看起来都很懂,每次看他们在网上发表的犀利言论,都不由得默默点赞。

此时,我必须承认,有些人确实很懂,但在14亿庞大人口数字面前,他们真的可以忽略不计了。

事实上,关于房价——
99.9%的人是看不懂,还有0.1%的人是看不懂但装懂。

不信,那么我问你——
在这一波楼市行情之下,很多中国县城的房价疯狂上涨,楼市面临一房难求的局面,甚至一些“百强县”房价甚至远超地级市、二线城市。

基于这种楼市新怪相,请问——
谁抬高了那些小县城的房价?
当楼市的潮水退去,哪些县城是在裸泳?
又有哪些是“抗风险界的扛把子王”?

如果你能对答如流,小弟愿拜你为师。
如果不能,且听我下面分解。

02
2016年春节前夕,绝大多数售楼处前门可罗雀、光景惨淡。

很多北方的售楼处门前积雪堆出了半人高,但房企们却懒得清理;南方的售楼处门前落叶萧萧,却也鲜有人打扫。

天很冷,楼市很冷,房企们的心更冷。

谁也不知道,黎明何时到来,全都在死撑。

今天推出10套特价房,明天推出20套特批房,成为大多数楼盘营销的常规套路,也是他们捍卫现金流的核心手段。

那些不按套路出牌的房企,大都死得很惨,虽然偶有诈尸,也不过是回光返照,其中最令人惋惜的,当属光耀集团。

这家发迹于三线城市惠州的有情怀房企,曾经是业内同行争相效仿的榜样,却因资产负债高达百亿而奄奄一息,最终被抬进了ICU(重症监护室)。

医生在未全力抢救之前,便已单方面宣布:病人已死,家属收尸,并撂下一句狠话:情怀玩得太多,是要出人命的。

成千上万的家属哭爹喊娘,那我们的房子咋办?房贷都还了二三年了,还没交房啊?MMP,都是情怀惹的祸!

这件事情,深刻教训了其它房企们。

在这年春节前夕,一家原本蜗居于浙江某三线城市的房企,内心充满了狂野的躁动,仿佛提前嗅到了春的气息。

这家房企董事长,在金主和股东的大力支持下,决定赌上所有身家,铤而走险干它娘一票,富贵险中求嘛!

「干也是死,不干也是死,那干脆就干,说不定还能干出个未来!」

后来,这句话经过衍变,竟然成为了该房企的战斗口号:
「只要干不死,就往死里干!」

2016年春节过后,这家房企毅然决然地将总部迁到了上海,从此踏上了一条极速扩张与并购的征途。

2016年,这家房企一路攻城略地,全年耗资246亿元拿下了68块土地,平均五天拿一块地。

这一年,它的年销售额为336.8亿,杀进了全国房企TOP40强,而2008年它才仅仅刚超过30亿。

2017年,这家房企更加疯狂,平均每三天就拿一块地,彪悍到让同行都为之侧目,迅速成为地产界的“黑马”。

2017年,它全年销售额为757.9亿元,比2016年增幅125%,成功跻身地产行业前30强。

2018年,这家房企跃身中国房地产综合实力25强,成长速度TOP10第1位,融资能力TOP10行列。

仅第一季度,新增土地货值已高达591.3亿元,位居行业榜单第12位;新增土地建筑面积921.6万㎡,排名第五,仅次恒大、碧桂园、绿地和融创。

这家房企,就是来自温州的中梁集团。


03
如果你仔细研究中梁地产的拿地策略,你会发现——

它的目光始终紧盯三四线城市,尤其是那些实力雄厚的百强县。你会发现,在它已布局的20多个省市自治区近260个楼盘里,清一色的百强县。

用中梁董事长杨剑先生的话说:

「如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。」

这段话一语道中玄机。

换句话说,既然收割一二线城市的韭菜有难度,不妨就收割三四线、百强县的韭菜,那里的韭菜又嫩、又乖、更好收割。

事实证明,除了踩准这一轮楼市节奏之外,中梁深耕三四线、百强县策略堪称神来之笔。

以中梁在百强县余姚开发的中梁首府为例,自2016年9月份首次开盘起,至2017年4、5月份清盘为止,短短7、8个月,1000多套房源便悉数售罄,总销狂揽22亿。
其实,除了中梁以外,像碧桂园、恒大等地产大佬,早已将“魔爪”伸向了百强县,全都赚得盆满钵满。

此外,诸如中南、阳光城、旭辉、世茂、路劲、祥生等激进派中型房企,也纷纷大举抢滩百强县,甚至连保利、华润这些央企,都争相抢夺百强县这块肥肉。

所以,对于今天百强县量价齐升的局面,你是否可以理解了呢


04
那么,百强县房价究竟有多火热呢?
让我们来看看一组部分百强县的房价数据排名
1.jpg 2.jpg 3.jpg

我们看到,部分百强县房价已超过甚至逼近2万/㎡大关,比如江苏的常熟均价20112元/㎡,浙江的义乌和温岭均价迈入1.8万/㎡。

我数了一下,大概有30个百强县房价,2018年5月份已突破1万/㎡大关,占比近30%。

这个比例,说实话相当骇人。

换句话说,这30个百强县城市房价,已接近甚至超过二线城市、部分新一线城市。

这正常吗?
当然不正常。

只有当楼市的潮水逐渐退去,所有的疯狂都要为此付出代价的时候,你才会知道哪些百强县是在裸泳。

在楼市行情上行通道中,很多百强县房价自然跟着风光无限,一旦楼市进入下行通道,房价无疑将跌得很惨。

比如陕西第一经济强县神木县,风光时,房价过万;落魄时,房价腰斩,至今仍未恢复过来。

比如宁波经济强县慈溪,作为全国前五名百强县,经济雄厚、百姓富裕,有着“家电之都”、“轻纺基地”、“打火机世界”、“轴承王国”等诸多美誉,上一轮楼市下行行情中,也摔得很惨。

记得2010年前后,也就是上一波楼市行情最火爆的时候,我曾去慈溪商务区附近某楼盘踩盘,当时该楼盘置业顾问说:

「我们楼盘最小面积都是140㎡以上,这还只是我们的刚需户型,最低总价要200万起;我们的改善户型要180㎡、200㎡以上了,总价要300、400万朝上了。」

「没办法,我们眼中的改善户型,在慈溪人眼里那就是刚需户型。对于慈溪人来说,房子面积越大就越有面子。谁叫慈溪是百强县呢?老百姓兜里就是有钱。」

后来怎么样了呢?
到了2014年,全都跌成了狗。

就连慈溪当地最大的房企恒元置业,母公司为中国500强企业宁波市慈溪进出口股份有限公司,也最终宣布破产倒闭。

像慈溪这样货真价实的百强县,楼市一旦遇险,房价尚且如此。
更何况那些名不副实的百强县呢?


05
看到这里,有人不禁要问:
照你这样说,一旦楼市再次进入下行通道,当下这些房价高涨的百强县,岂不是都一夜回到解放前了?

我个人认为,这个「都」一定要去掉。
原因后面详谈,先聊一个有趣的话题。

2016年7月8日,某知名大V策划了一场《4小时后,逃离北上广》的活动。一经推出,便戳中了无数人的痛点,成为朋友圈现象级话题。

人们纷纷在朋友圈转发并感叹:北上广的购房压力、工作压力等等,压得他们喘不过气,看不到未来。

后来,很多人真的就逃离了北上广,回到了三四线的小县城。

起初大家还都很兴奋,有的养猪、有的养鸭,还有人包了几座山,准备做农场主,当然大多数人还是选择了找一份稳定工作,虽然收入不及从前,但毕竟压力减少了,这才是真正的人生。

央视还为此跟踪报道了。

他们那种逃离了北上广之后,一张张幸福而满足的笑脸,至今想起画面太美实在让人很怀念。

然而,没过多久,网上又刷起了“逃回北上广”的话题。

同样还是这批人,脸上幸福而满足的表情消失了,取而代之的,是一脸忧伤与彷徨。

他们开始数落小县城的种种弊端,譬如基础设施、商业配套严重落后,没有星巴克、没有网红店甚至没有肯德基等等,最重要的是梦想也没了,所以这样一比较,还是选择逃回北上广比较好。

有人又要说,你扯来扯去,这跟百强县房价有毛关系?

我要说,太有关系了。

如果用一句话来概括“逃离北上广”和“逃回北上广”这一现象的话,我想最精准、最生动的莫过于这句话:
「北上广容不下肉身,三四线放不下灵魂。」

这句话出自于北漂青年作家张五毛。

北上广深与三四线城市的优劣势,在这句话里得到了最经典、最传神的提炼。没有极深的人生体验的话,决不会发出如此感慨。

按照这个逻辑,那些环北上广深的三四线城市,其实是最理想的选择,也应该是最抗楼市风险的扛把子王。

原因有很多,最重要的,其实只要两点:

第1. 距离北上广深很近,北上广深容不下的肉身,可以放到这里来;
第2. 北上广深辐射影响大,三四线放不下的灵魂,可以放到这里来。
这「一近一大」,从根上便改变了环北上广深百强县的命运。

06
放眼中国,哪些环北上广深的百强县,未来房价最抗跌?

我认为,无非是环京、环沪,还有环深圳、广州的粤港澳大湾区的一些百强县。
环京的百强县,我数了数,好像只有河北的香河县。

目前该县全国排名第95位,我想这种百强县中的后进生,即便北京对它辐射力度再大,输再多的血,喂再多的奶,也怕是妙手回不了春。

这两年环京楼市大跌,便足以证明。

那么,就剩下了环沪和环深圳、广州。
环沪的百强县,我数了下,还真不少。

昆山、太仓、嘉善、海门、启东、如皋,这些百强县不仅距离上海很近,而且自身经济实力、产业结构都相当不俗,它们理应划进最抗楼市风险的百强县扛把子王行列。

至今环深圳、广州的百强县,我又数了数,好像没有。

我又翻了翻中国百强县名单,广东入选的百强县,好像只有一个四会市。

百度地图上我又看了看,这个四会市离粤港澳大湾区也实在太远了吧,八竿子都打不着……

看来,很抱歉,环深圳、广州地区的确没有合适的百强县。看来,今儿的话题聊到这里也差不多了。


最后再回到文初,谁抬高了百强县房价?
其实,这都不需要我回答。

但凡有理智、有思想的成年人,都能说得头头是道。
最重要的是,当潮水退去,哪些百强县最抗跌? 哪些百强县是在裸泳?

能说得头头是道的人,就很少了。
不过,相信你看完这篇文章,一定心中也有了答案。

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 楼主| 发表于 2018-6-22 11:27 | 显示全部楼层
转载的文章,写的蛮好分享给大家看看
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发表于 2018-6-22 14:09 本帖发自手机 | 显示全部楼层
该死的炒房团!
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发表于 2018-6-22 14:20 本帖发自手机 | 显示全部楼层
池州算几线?
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发表于 2018-6-22 14:28 本帖发自手机 | 显示全部楼层
国家富了,民生幸福指数倒退几十年。
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发表于 2018-6-22 14:34 本帖发自手机 | 显示全部楼层
我家门口都跟风去市里抢房,就怕买不到,房子涨价,反正我无所谓,涨跌我都买不起,
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发表于 2018-6-22 17:51 本帖发自手机 | 显示全部楼层
表格里的价格不准,严重偏低。昆山和太仓新开盘的房子哪个不是2万以上,太仓的泰禾开盘都快飙到3万了。
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发表于 2018-6-22 18:44 本帖发自手机 | 显示全部楼层
把房地产当做支柱产业来做,房价肯定涨得杠杠的。
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发表于 2018-6-22 18:44 本帖发自手机 | 显示全部楼层
“只要干不死,就往死里干”__中梁地产座右铭!这句话实际上已暴露中梁地产最大的风险:无底线的加杠杆。君子不立危墙之下,好自为之。
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发表于 2018-6-22 19:55 本帖发自手机 | 显示全部楼层
有房的闲房价低,没房的闲房价贵。希望政府说到做到:房子是用来住的,不是用来炒的
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发表于 2018-6-22 21:41 本帖发自手机 | 显示全部楼层
小心驶得万年船
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发表于 2018-6-22 22:31 本帖发自手机 | 显示全部楼层

池州属于5线,
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发表于 2018-6-22 23:10 本帖发自手机 | 显示全部楼层
中粮池州的楼盘什么价格
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发表于 2018-6-23 06:16 本帖发自手机 | 显示全部楼层
房子用来住的!
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发表于 2018-6-23 06:58 本帖发自手机 | 显示全部楼层
呵呵
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发表于 2018-6-23 07:38 本帖发自手机 | 显示全部楼层
yanxu 发表于 2018-6-22 23:10
中粮池州的楼盘什么价格

4个9
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发表于 2018-6-23 14:27 本帖发自手机 | 显示全部楼层
狼人 发表于 2018-6-22 14:34
我家门口都跟风去市里抢房,就怕买不到,房子涨价,反正我无所谓,涨跌我都买不起,
...

我也是
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发表于 2018-6-23 14:29 本帖发自手机 | 显示全部楼层

你有本事,能抢到是好事

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发表于 2018-6-23 15:07 本帖发自手机 | 显示全部楼层

那不是万足金吗?
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发表于 2018-6-23 15:20 本帖发自手机 | 显示全部楼层
王小晚 发表于 2018-6-22 17:51
表格里的价格不准,严重偏低。昆山和太仓新开盘的房子哪个不是2万以上,太仓的泰禾开盘都快飙到3万了。
...

我在太仓下面的一个小镇上,四年前那个小镇房价不过5000,现在碧桂园来了,恒大来了,房价彪到14000的开盘价了
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