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城市地价水平及变化趋势
一、整体地价水平与整体变化趋势
2020 年初，受到疫情等客观因素影响，土地市场整体交易水平 较低。随着高铁正常运行，企业复工复产，低迷之下的楼市也开始“热 闹”起来。天堂湖新区几宗地块的拍出，新房企的引进，使得天堂湖 新区的发展如虎添翼，对池州土地市场发展有一定的促进作用。 池州市2020年城市整体地价水平继2019年，基本维持不变。2020 年城市综合地价 1108 元/平方米与 2019 年相比维持不变，以 2006 年 为基期，综合地价指数为 174。2020 年商业地价 2492 元/平方米，相 比 2019 年 2480 元/平方米上涨 0.48%，商业地价指数为 168。住宅地 价 1649 元/平方米，相比 2019 年 1653 元/平方米下降 0.24%，住宅 地价指数为 186，工业地价 160 元/平方米，与 2019 年维持不变，地 价指数为 114。
二、不同用途地价水平与变化趋势
商业、居住、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，居住 地价次之，工业地价最低，水平值之比为 1:0.66:0.06。
1）商业地价水平及变化趋势 2020 年，商业地价水平值为 2492 元/平方米，比 2019 年增长了 12 元/平方米，增长率为 0.48%，以 2006 年为基期，商业地价指数为 168。
2）居住地价水平及变化趋势 2020 年，居住地价水平值为 1649 元/平方米，比 2019 年下降了 4 元/平方米，增长率为-0.24%，以 2006 年为基期，居住地价指数为 186。
3）工业地价水平及变化趋势 2020 年，工业地价水平值为 160 元/平方米，与 2019 年保持一 致，增长率为 0，以 2006 年为基期，工业地价指数为 114。
从历年整体地价指数来看，池州市地价整体指数从 2006 年开始 一直处于上升趋势。
三、不同区段地价水平与变化趋势
池州市监测区主要主城区、站前区和工业园区三个部分组成，从 空间布局上看，主城区为中心区域，站前区为南部区域，工业园区为 东北部区域。由于地价受不同区域的发展模式、发展重心、基础公用 设施的完善程度以及经济发展状况的影响，呈现出明显的地域性，从 监测的范围和结果来看，池州市的地价分布及其变化趋势总体上反映 了池州市的地理分布特征和经济发展方向，其地价分布具有以下空间 特性：
① 主城区是池州市中心城区整治经济中心，区内基础设施和 公用设施完善度为市内最高，人口密度最大，金融、商业服务业最发 达。众多房地产开发和投资项目都争取在该区域内落户，同时由于城 市规划等限制因素，开发空间狭窄，土地取得成本极高，地价一直居
6 高不下。主城区中心区域地价相对最高，但向四周迅速衰减。从监测 区段分布上看，该区域商业监测区段主要包括 S001-S008，商业地价 水平在 1823-4625 元/㎡，是城市地价商业地价水平最高的区域；居 住监测区段主要包括 J001-J007，居住区段地价水平在 1218-2746 元 /㎡；该区域工业监测区段主要包括 G001-G002，工业区段地价水平 在 166-170 元/㎡。
② 平天湖风景区是池州市“一城五区”的重要组成部分，铜 九铁路、沿江高速和宁宜城际铁路在这里汇集，池州汽车客运总站、 公交总站在这里落户，是池州市连接外部地区的重要交通枢纽。池州 平天湖风景区是于 2006 年规划建设的城市新区，地处池州市主城区 南部，毗邻省级风景名胜区齐山风景区，是进入“两山一湖”世界级旅 游胜地的北大门。从监测区段分布上看该区域商业监测区段主要包括 S009，商业地价水平在 2023-2864 元/㎡；居住监测区段主要包括 J008，居住区段地价水平在 1324-1653 元/㎡。工业监测区段主要包 括 G003，工业区段地价水平为 165 元/㎡。
③ 工业园区位于池州市主城区东北，全区总体规划控制面积 115 平方公里，分为东部园区和西部拓展区两部分。东部园区规划控 制面积 40 平方公里，规划建设面积 30 平方公里。区内拥有长江岸线 20 公里，建有国家一类开放口岸，常年可停靠万吨级船舶，是绿色 与工业为一体的生态园区。西部拓展区总建设用地约 75 平方公里， 起步区用地面积 15 平方公里。从监测区段分布上看该区域商业监测 区段主要包括 S010，商业地价水平在 1380-2238 元/㎡；居住监测区段主要包括 J009，居住区段地价水平在 1124-1137 元/㎡，工业监测 区段主要包括 G005，工业区段地价水平在 154-165 元/㎡。
池州市城区的商业中心区域是全市的政治经济中心，基础设施和 公用设施完善度较高，人口密度较大，金融、商业服务业发达，但随 着可开发土地逐渐减少，开发空间狭窄，土地取得成本较高，今后房 地产开发项目多为旧城改造，房地产开发项目已有向外围发展的趋势，这必将使外围地价有新一轮的上涨。由于工业园地价水平总体较低，随着城区内工业企业的逐步迁移，理论上其上升幅度应该相对较大，但受政府招商引资政策影响，工业用地实际市场成交价只有较小 涨幅。池州市火车站、长途汽车站均位于平天湖风景区，随着平天湖 风景区建设步伐不断加快，道路、水电等基础设施不断完善，南边区 域的商业和居住地价也在不断提升。
市辖区范围内地价水平具有明显的集聚分布特征。一是在主要的 商业核心区，沿主要街道地价具有接近性；二是区域内存在一个或若 干个地价较高区，像这类区域商业用地如新西街的商圈区域，住宅用 地如中、小学附近的校园板块；三是随着主城区工业企业的外迁，未 来池州市工业集中区将以池州经济技术开发区和池州高新技术产业 开发区为主；四是随着天堂湖新区和绿地产城融合区的基础设施建设 的展开今后的房地产项目将重点放在天堂湖新区和开发区。
城市地价与房价对比分析
一、地价与房价比值分析
据池州市统计局的调查资料显示，2020 年度，全市商业用房销 售均价 6458 元/㎡，住宅用房销售均价 5050 元/㎡。而在对比地价与 房价的关系中，最本质的问题是在房屋的售价中，地价占多大的比例。 在分析地价在房价中的比例时，一般应分析楼面地价与房价的关系
通过上表我们可以得出，我市商业楼面地价平均水平为 1802 元/ ㎡，占房价的比例为 22%；住宅楼面地价平均水平为 1024 元/㎡，占 房价的比例为 17%。从池州市 2020 年地价水平与房屋销售情况来看， 此比例基本合理。
二、地价增长率与房价增长率比较
2020 年，我市商业用房销售均价为 6458 元/㎡，同比上升 1.29% （2019 年同期为 6376 元/㎡），住宅用房销售均价为 5050 元/㎡，同 比下降 1.44%（2019 年同期为 5124 元/㎡）。中心城区监测范围内现住宅成交均价缓慢下降，商业用房成交均价缓速上涨的局面。
本年度，商业用地和居住用地价格增长率分别为1.29%和-1.44%， 与房屋销售价格走势有差异，其原因是动态监测土地价格是均质地域 价格，而房屋销售价格成交的空间具有区域性。
背景情况与未来趋势分析
一、城市地价变化的背景及存在的问题
2020 年池州楼市相对还是“热闹”的，随着天堂湖新区几宗地块的 拍出，新房企的引进，使得天堂湖新区的发展如虎添翼，对池州整体 的市场发展有一定的促进作用。今年池州在政策方面有“限价”的执 行，房贷利率的转化，其中最引人关注的还是第二套住房公积金个人 住房贷款利率上调！具体政策如下：
（一）房贷利率换锚，贷款利率下降
从 2020 年 3 月 1 日到 8 月 30 日，金融机构应与存量浮动利率 贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方 式转换为以 LPR 为定 价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在 合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。
池州普遍执行的住房商业贷款利率为：首套房 5.635%、二套房 6.125%;本地的九华农商行贷款利率略有差异：首套房为 5.65%、二 套房为 5.9%。
（二）全市住宅小区物业服务企业实施分类分级管理
根据小区建设年代、居住人口、基础设施配套、居住环境、住户 整体经济条件、管理现状等，将住宅小区分为一、二、三类。一类小 区等级最高。移交不超过 2 年的新建小区(从最后一批交房开始计算)，可划分为一类小区。具体划分办法由县(区)、管委会物业主管 部门会同乡镇人民政府(街道办事处)制定。 现有小区分类工作应在 2020 年 9 月 30 日前完成。此后，每 3 年 进行一次调整。
（三）第二套住房公积金个人住房贷款利率上调
自 9 月 1 日起，第二套住房公积金个人住房贷款，贷款利率不得 低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。
（四）加强商品房预售管理
5 月 15 日池州市住建局印发《关于进一步加强商品房预售管理 有关事项的通知》，多措并举规范商品房预售行为。
一是全面加强商品房预售许可申报管理。商品房预售许可严格按 照工程形象进度要求申报，且最低规模不得小于栋。
二是全面加强预售方案管理。制定商品房预售方案格式文本，严 格规范商品房预售方案内容。
三是全面加强信息公示监督管理。要求开发企业将有关证件材料 和可能影响业主利益的不利因素在销售现场醒目位置集中进行公示。
四是严格规范商品房销售行为。开发企业应如实向购房人介绍商 品房项目相关情况，不得擅自承诺房屋附赠院落、公共露台和设施设 备平台等。
五是加强商品房预售资金监管。预售款必须专户存储、专款专用， 不得账外循环。六是加大对违法违规行为的查处力度。房地产管理部 门将多渠道开展房地产市场巡查，及时查处违法违规行为，维护房地 20
产市场秩序
二、未来地价变化的趋势预测
从以上地价变化的分析可见，2020 年在政府充分运用市场手段 来调控和实施稳定为主的房地产市场调控政策的背景下，池州市全年 的房价比较平稳，没有出现大幅波动。
从国家宏观经济政策层面分析，国内经济复苏表现差异明显，新 兴经济体增长动能偏弱，国内经济下行压力依然较大。当前及今后较 长时期内，国内经济形式处于调整的敏感期和复杂期，国内各领域深 化改革亦处于攻坚期和关键期。此背景下，稳增长和调结构的协调尤 为重要。
近年来池州市地区生产总值、固定资产投资均保持稳定增长，池州市社会经济的健康发展，将对地价起决定性作用。
房地产市场作为中国经济的重要组成部分，顺应宏观经济运行的 大周期规律，适时适度的合理调整有利于宏观经济的平稳健康持续发 展。土地价格在消除了行政干预的背景下围绕自身价值合理波动，更是房地产市场以及宏观经济正常运行的信号特征。目前国家出台的政 策都反映了国家希望房地产市场稳定发展。另一方面受土地财政的影响，地方政府也希望土地市场保持稳定发展的状态。
因此，预计 2021 年池州市土地市场总体平稳，大幅波动的可能 性不大，商业地价水平将维持在目前水平，住宅地价水平将小幅上涨， 工业地价水平受土地取得成本的增加或有小幅度增长。
池州市自然资源和规划局 安徽永祥房地产土地评估测绘有限责任公司 二 〇 二 一 年 一 月
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发表于 2021-3-12 16:25
我就是安庆市人啊。安庆群里可没有你说的这样
