“物业”是肿么来的？

W天海

这个问题总是被反复的提及，反复的拷问。凡是在城市中的住宅小区购房置业，你总是会发现有一个小区“大管家”——物业公司，在对小区开展所谓的“综合性一体化管理和服务”，为广大业主“创造一个舒适优美安全的居住环境”。当然，同时也会定期收取包括物业费在内的各式各样的费用。

只要涉及到“收费”，作为消费者就会异常敏感。这个物业公司的存在，意味着购房置业花了几十万乃至上百万的房款之后，每月还需继续额外支付一笔物业费。如果这个费用比较高的话，那些本身压力就比较大的业主甚至以为：房产证虽然在手，但它似乎并没有真正归属于个人，依然要每月继续交纳“房租”才可以安心居住，物业费完全成为了一种负担。

于是，种种质疑和不解就纷至沓来：

“物业”到底是干什么的？谁让它来的？它凭什么长期把持着“业主们的小区”？我不需要什么物业来管理，我也不交什么物业费！以前没有“物业”，我们也过得很好！

在内地物业管理诞生、起步、发展，至今已四十年有余的今天，上面这些质疑和拷问对于住宅类物业行业而言是那么的刺耳，可以说是整个行业的悲哀。至少它在一定程度上表明，物业行业的地位和作用，远未得到大多数业主的认同，

是的，以前确实没有“物业”。住房制度改革之前，我们住的是“公房”，（国有直管公房、单位自管公房），交纳的是“房租”，管房子并定期修房子的是“房管所”（或单位的后勤房产处等）。

而“物业”、“物业管理”等等这些新名词儿，都是随着改革开放从境外所引入，它们是西方人的发明创造。其中“物业”一词儿，是我国港澳地区对于英文“Real Property”的翻译，如今，它专指房地产范围内，各类房屋及其配套的设施设备等。

那么，对比两种房屋管理模式，大致可以认为：

“公房”，就是“物业”；“房管所”，就是“物业公司”；而传统的“福利型公房管理模式”，逐步被社会化专业化的“企业经营服务型的物业管理”模式所取代。

这里就不得不提一部重要的文件：

1994年4月，原建设部颁布了首个物业管理规章——《城市新建住宅小区管理办法》。

《办法》的第四条和第五条：

住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。

也就是说，自1994年开始，凡新建商品房小区，物业公司“抢先进驻小区”，对整个小区实施“综合化、一体化、专业化”管理。这并非是“不请自来”，而是在“依法行事”。

从上世纪九十年代起，物业管理以其独特的功能逐渐引起了人们的关注。进而1997年，“物业管理”被提到城市管理体制改革的高度，要求其从“新建区”向“老城区”扩展，深化向“市场化”发展的道路。

等到了2003年首部《物业管理条例》颁布后，物业行业的前景似乎更是一片光明，大有可为。

应该说，整个九十年代及二十世纪初，在住宅类物业管理领域，物业公司与业主一方的矛盾始终存在，但远未像现在这样激化和尖锐，以至于“取消物业（费）”的口号此起彼伏。

事情开始发生变化，是另一部重要的法律——《物权法》的颁布实施。这部法律给业主一方带来了“震撼性的启示”，而它给整个物业行业带来的冲击和影响是巨大而深远的。

好像自此开始，业主一方才知道，自己才是“小区的真正主人”；需要主人们“共同决定的事项”，往往被物业公司越俎代庖；许多应归属业主一方的合法权益、收益，往往被忽视和侵占；许多开发商的子弟兵——前期物业，说不得轰不走，这都是违法行为。

尤其是《物权法》关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”的最新界定，使得业主一方看到了“翻身当家做主”，自管小区的曙光。

以上，可以概括为：

物业公司，自前期就介入小区管理，这是“大方向”上的问题，也确有其法理依据。诸如：“物业”是怎么来的，谁请来的，我不需要物业来管理等等的问题，纯属无聊透顶，毫无实际意义。

对业主一方而言，学法懂法，进而运用相关法规赋予业主的权利去争取自身的应得利益，这才是关键。而这其中，业委会的组建以及团队建设问题，又似乎是重中之重。

没有业委会这个组织的话，许多法规所赋予业主的权利几乎就无从行使。因为凡是涉及小区共有部分重大的事项及公共管理权限，就必须组织召开业主大会会议，由全体业主共同评议并作出决议，再授权业委会执行。

没有业委会的召集人和执行者，就意味着上述所谓的权益，仅是法规条文的罗列，无法付诸实施。这个问题，短期内还真难有切实可行的办法。

（内容转今日头条：海风116067626）

蚍蜉撼树

淮南之桔，淮北则为枳！为业主跑腿挣服务费的物业公司，一到某地，立即异化为地痞流氓:收钱像催债，干活像耍赖;收费时，八十岁门卫叫提供安保，服务时，半边楼倒了找开发商处理:什么玩意？

专喷齐石公路

业主不反对收费，但是你不能光收费不干活还摆架子

狗仔

物业公司的出现，是城市及社区的管理者彻底丢掉了为人民服务的思想，转而由第三方为人民币服务的主体来替代社区的管理和服务功能。

紫微亭

远方的家33 发表于 2022-7-6 17:21
zf和物业的性质其实是差不多的，都是服务机构

差别很明显，运作模式相似，物业公司管理小区公共事务更象职业经理人，真正的小区主人是业主委员会为代表的“董事会”，物业可以业主来更换，而地方人民正府是隶属于党中央，执政党行使主权，国家机器军队和正府都要服从中央，架构体系的各级人员匀从人民之中遴选培养，对管理者背景要求极高。
现在尝试由街道居委会主动参与小区重要事务互动，如搞楼道长，推动小区成立业主委员会并要求有党员背景的小区业主参与小区事务，这本质上是想借鉴国家管理模式解决日益冲突加剧的城镇化后的小区内部管理。能实现大部分小区业主委员会的核心成员有正治背景也就实现了由上而下从上层建筑到底层民生都能思想和行动达成一致，新的城镇化管理模式也许能成功也许会出现新问题。
个人看法，结合当前实际可以将小区物业管理权限和业主委员会领导权都国有化，物业公司和小区业主代表都不可靠，都难切实长期维护好广大业主们的基本权益，不如交给有公信力公平公正的机构，千家万户的家事就是民生国事。

空空空194

以前不管是后勤房管处还是房管所上面有政府部门的制约，如今权利划给业主或业主委员会应该服务质量都应该有所改变吧让业主掏钱享受生活可是不尽人意，说了等于白说，造成业主只能不交物业费来抵制物业的服务质量唯一途径！

莲叶何田田1

业主的想法是，别人都交物业费我便交，不然不公