你家小区为何涨不动？手上有这几类房子，要抓紧卖掉吗？

栖云松月

最近有网友咨询：要不要卖掉手上的房子？去置换改善产品？这样其实要根据自身情况具体来看。如果手上是下面这几类房子，还是要趁早处理。

①偏远郊区盘
有位加我微信的网友，说很早之前买了郊区某盘，本来片区二手房业主价格内卷就够狠了，如今更有不少新房加入战局。

“不降价根本卖不掉，降价卖又舍不得”更残酷的是，部分郊区盘就算降价了，也难卖。有的网友挂卖一套远郊新区的房子块2年了，挂牌价不断调低，因为面积大，还是顶楼，依然无人问津。
当然，这也让不少郊区业主开始摇摆，要忍痛止损，还是继续持有观望？即使很残酷，长痛不如短痛，现在抛售虽然在割肉，但还有逆风翻盘的机会。

②老破小
这一类房源，要么是当年出于孩子读书的需求购置，或是父母自住的房子，位于市中心不错的地段，但是楼龄都比较大，而且没有电梯。

不少持有者纠结的点在于：虽然房子的基本素质一般，但是有优质地段加持，是否要等到下一波行情到来，中心区房价上涨之后再卖掉。
对于这一类房源，如果不是学位特别优质，或者出租情况一般的，现在就可以抛掉了。如果学位特别优质，现在买房的需求又不是很迫切，可以等到每年学位房旺季的时候再出手。
但是，对于学位一般的老房子，毕竟品质跟楼龄摆在那，流通性与覆盖面会逐年变差。所以趁着现在，稍微降点价把老破小抛掉，在市场回暖之前去撬动一些发展前景更强或楼龄更新的房子，或许更佳。


③学位房
之前一直是房地产市场中的奢侈品，不过价格被妖魔化违背了教育公平，给市场传递了只有有钱人才能上好学校的不良信号。长期来看，不利于教育均衡发展，所以近年各地各种政策重拳出击，打击炒作学区房的行为。

北京实施了多校划片和教师轮岗制的新政，意味着你天价入手，自家孩子不一定能入学名校，就算入学名校也不一定能遇到名师。
太原市实施学位限定，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
宁波市直接为学区房成交价建立指导，堵死了学区房高溢价变现的后路。
2021年9月10日，陕西省人民政府网站发布《陕西省人民政府2020年履行教育职责情况自查自评报告》。
报告中提到将开展“公参民”学校专项治理，力争到2022年底基本消除“公参民”办学模式，2023年底彻底整改到位。
未来，严厉打击学位房炒作将会成为未来调控重点，学位房的价格也会相继因为政策变动而走低...自用业主问题不大，但对于持有非自用学位房等待高价售出的人，还是尽早做出选择。


④品质较差的高容积率高层住宅
过去的20多年，房地产行业获得突飞猛进的发展，很多城市的高层住宅也如雨后春笋般拔地而起，由于早期拿地的价格比较低，但是房价上涨的速度却非常快...

部分开发商激进拿地、疯狂扩张，导致很多楼盘的建筑周期被缩短，忽视细节跟品质，因此存在质量问题。

容积率高带来的问题就是梯户比也高，通常一梯好几户，平时住着就不舒服，又拥挤。加上再经过很多年的居住使用后，过去表面看起来光鲜亮丽的房子，如今很多质量问题也逐渐暴露出来...

比如由于物业公司管理不到位，导致小区的环境变得越来越差，一些房屋还出现外墙皮脱落、机电设备老化、电梯故障、渗漏水现象等。再过几年，此类房产的质量只会变得更差，从而导致居住体验下降。

加之超高层住宅老旧以后不易拆迁，新建商品房升级速度加快，这些没有某类优势，品质又差的高容积率高层住宅，将会逐渐被淘汰出局。

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那么实际点，不可能每个人都把房子卖在最高点...如果再有置换改善的需求，根据自己的条件果断抉择。
当然，以上内容主要是抛砖引玉，为的是给近期置换买房的亲们提供一些思路。如有不同观点，欢迎回帖交流讨论。