买房遭遇“无权代理”，责任谁承担?

橘络8

近日，青阳县法院民事审判庭依法对一起房屋买卖合同纠纷作出判决，案件宣判后双方当事人均未上诉，被告主动履行了判决确定的给付义务，案结事了。

01、案件回顾

2024年9月30日，甲作为房屋出售方的委托代理人与乙在中介公司丙居间下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，乙以30余万元价格购买登记在甲爷爷丁（已去世）名下的一幢房产，乙于合同签订之日支付甲定金2万元，甲留存1万元于丙处，于成交房屋顺利交接，水、电结清过户后，丙退还甲。甲办理继承公证（10月20日之前办理），乙剩余房款于办理继承公证后7个工作日内一次性支付甲。另甲还出具一份《承诺书》，承诺出售该房已获得产权继承人甲1、甲2同意。

乙当日向甲支付2万元，乙向甲出具收到定金2万元的收条，并将1万元留存丙处。后乙以甲经其多次催促不履行合同义务，致其为履行合同将其银行20万元定期存款改为活期，并向银行贷款10万元，产生利息损失0.28万元，将甲作为被告、中介公司丙作为第三人诉至法院，要求甲双倍返还定金4万元，并支付利息损失0.28万元、律师费4000元。

02、法院审理

案经审理，查明是因甲未取得甲1授权，后甲1不同意出售案涉房屋，致合同未能履行。案经多次调解，因乙坚持其诉请，而甲只愿意退还2万元定金，案件调解未果，法院遂依据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条等相关规定，判决甲退还乙定金2万元（其中1万元由丙直接支付给乙），并支付利息损失0.1万元，同时驳回乙的其他诉讼请求。





03、法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。


法官说法

民法典规定，行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案，甲未取得其他继承人授权与乙签订合同属于无权代理，后又未经被代理人追认，另乙知晓案涉房屋有其他继承人，在甲未提供任何授权的情况下，与甲签订案涉合同，不属善意相对人，案涉合同成立但未生效。鉴于双方在合同签订过程中均存在过错，且乙在合同约定办理继承公证前即实施将定期存款转为活期并向银行贷款行为，亦未尽到审慎义务，对为此产生的利息损失亦存在一定过错，鉴于中介公司丙在本案中愿意将甲预留的1万元定金退出直接支付给乙，其自愿退款行为并不损害甲及乙的合法权益，遂依法作出上述判决。

来源：青阳法院

zyf1002

看完了，措辞太复杂

无比美好

其实买方应该将中介也一起列为被告，作为共同被告进行诉讼！在案中也可以看到，中介并没有尽责！
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消费者找中介，主要目的就是让消费者自己省钱省心，不是让消费者闹心的！
虽然现在国家的法律是中介只要促成合同签订，就可以主张中介费！
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但是某些中介人，尤其是一些老中介机构。为了获取中介费和其它一些不法目地，积极为消费者构建消费陷阱，无视消费者合法利益，通过精心设计业务流程和合同等法律文件，逃避法律责任和义务！
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使用主管单位某工作人员的话：在房屋买卖的过程中，消费者一定要全程录音录像，因为这个社会已经这样！！！*州的中介市场该整顿了！！！

无比美好

另外说一下，在中介诱导下，买方向卖方直接支付定金也属于中介违规行为。将资金风险给了买方，根据相关规定，定金也是要进行托管的！

乡野清溪

池州中介市场太混乱了，监管部门应尽监管责任！

江湖大叔

所有不是产权人的房子不要买

乡野清溪

池州房产中介市场乱像横生，中介机构招人似乎没有门褴，中介员不挂牌或没牌表明身份，各种违规操作恶性竞争不断，总体专业技能太差，似乎没人管，导致二手房的交易买卖双方困惑乃致风险。