让房价从“工作30年才能买”变成“工作15年勉强够”

伊蒙

如果你还在争论房价该不该跌、能不能跌，那你已经错过了真正的议题。问题从来不是价格本身，而是价格变动的速度。快速下跌，哪怕只是10%，其连锁反应足以撕裂整个信用体系；缓慢下行，哪怕跌去50%，社会仍可维持基本运转。


这就是中国房地产政策的核心逻辑：时间换空间，分摊痛苦，稳住人心。


一、硬着陆 vs 软着陆：角度决定生死


想象一张坐标图：纵轴是房价，横轴是时间。
若房价一年内腰斩，曲线近乎垂直——这是“跳楼式”硬着陆。银行抵押品价值蒸发，居民资产负债表崩溃，断供潮蔓延，金融机构坏账激增，最终传导至实体经济：企业裁员、消费萎缩、税收锐减、公共服务停摆。这不是经济衰退，这是系统性崩塌。


而“软着陆”的本质，就是把这条曲线拉平。不是不让它下降，而是让下降过程持续十年、二十年，甚至一代人。在此期间，名义价格可能波动不大，但通过收入增长、通胀温和、供给收缩、产品升级等方式，实现实际购买力的缓慢修复。


目标不是回到2016年，而是让房价从“工作30年才能买”变成“工作15年勉强够”，同时确保没人因资产归零而绝望。


二、房地产为何不能倒？因为它是金融系统的承重墙


中国是典型的间接融资主导型经济体。钱从居民储蓄流入银行，再由银行贷给企业与个人。而房地产，正是这套体系中最核心的抵押品和信用锚。


开发商靠土地和在建工程融资；


居民靠房产获得按揭贷款；


地方政府靠土地出让金偿还债务；


银行资产端大量依赖房地产相关债权。


一旦房价快速下跌，这套链条上的每一个环节都会断裂。更危险的是，信心一旦崩塌，就再也无法重建。当人们相信“房子会继续跌”，就不会买房；不买房，开发商就无法回款；无法回款，项目就停工；停工导致更多人不敢买房……恶性循环就此启动。


这正是日本1990年代的教训：不是房价跌了才经济停滞，而是预期逆转后，全社会进入防御性收缩。


三、政策的艺术：不在于用，而在于“有”


很多人批评调控政策“雷声大雨点小”。但他们没看懂：政策的最大威力，在于制造不确定性。


如果所有人都确信房价要涨，就会疯狂加杠杆抢购，泡沫加速膨胀；


如果所有人都确信房价要崩，就会立刻抛售、断供、躺平，系统瞬间失压。


所以，政策必须保持“模糊性”：
限购松一点，又不全放；降息一次，又不连续；说“房住不炒”，又推“好房子”；一边压开发商，一边保交楼。


这种“既打又拉”的节奏，目的只有一个：阻止全民形成统一预期。只要有人还相信“可能反弹”，游戏就能继续。


四、痛苦如何分摊？靠“接盘链”层层消化


理想状态下，损失不应由最初购房者一人承担。于是，一套房子在十年间经历多次转手：


A在1000万高位买入，三年后800万卖给B（心理安慰：“至少没亏太多”）；


B持有五年，600万卖给C（自我合理化：“为孩子上学，值了”）；


C使用完学区功能，400万卖给D（视为教育成本摊销）。


每一环都接受了“局部亏损”，但无人走向极端。社会情绪得以稳定，劳动意愿未被摧毁。这便是“阶梯式软着陆”的精髓：用时间稀释冲击，用新买家承接旧损失。


五、保交楼：不只是民生，更是信用底线


“买了房却住不进”，是对契约精神最直接的践踏。若此类事件大规模发生，公众对预售制、对地方政府、对整个金融体系的信任将彻底瓦解。


因此，“保交楼”不是慈善，而是维稳工程。截至2024年，中央已协调超5.6万亿元资金，推动1400万套住房交付。多数省份交付率超90%，重点风险区域如河南也达95%。


背后逻辑清晰：宁可财政出钱救项目，也不能让老百姓站在烂尾楼前举横幅。秩序，比效率更重要。


六、债务不会消失，只会转移


房企暴雷的本质，是高杠杆模式在销售回款放缓下的必然结果。但直接破产清算？不行。上下游供应商、建筑工人、购房者、地方税收……牵一发而动全身。


于是，“债务重组”成为标准操作：


1、短债变长债；


2、利息打折；


3、债转股或转为项目收益权。


债权人虽知回收率可能仅剩30%甚至更低，但比起清盘后血本无归，只能“含泪接受”。而最终，部分损失将通过银行资本补充、财政兜底、通胀稀释等方式，悄然转嫁给全社会。


记住：债务从不消失，它只是换了承担者。


七、未来怎么走？盯住你的“巧克力块”


宏观叙事已无意义。全国房价指数涨跌，对你毫无参考价值。真正决定你那套房命运的，是所在小区的微观生态：


1、是否有不可替代价值？（如顶尖学区）


2、业主群体是否具备共识与支付能力？


3、物业是否专业且收费稳定？


4、房屋质量能否撑过20年老化周期？


高层住宅未必是贫民窟，但低质、高密、低收入、低治理能力的小区，注定加速衰败。电梯停运、外墙脱落、垃圾堆积……这些不是“未来风险”，而是正在发生的现实。


买房建议只剩两条：


1、自住：选现房、选好物业、选低密度、选能达成维修共识的邻居；


2、投资：别投。租金回报率长期低于国债，持有成本只增不减。


八、最后的真相：稳，是因为别无选择


有人说这是“绑架经济”，但决策者清楚：崩盘的代价远高于维稳的成本。哪怕每年投入数万亿，哪怕拖累财政，哪怕延缓转型，也要避免社会信用体系的瞬间坍塌。


这不是阴谋，也不是短视，而是在多重约束下的两害相权取其轻。


房价终将回归合理水平，但这个过程，必须慢到让人感觉不到坠落。


而这，就是中国房地产的终极剧本。

zhangxunla

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