棚改功成身退，拆迁何去何从？

子乀夜

（转发文章，仅供阅读）国开行收紧棚改货币化，地产股应声下跌，房企市值蒸发千亿，吃瓜群众是不是莫名了，至于么？或者说，拆迁离我们这些普通人这么遥远，一个货币化收紧，就让地产市场又天翻地覆了？那今天就说说棚改货币化收紧的蝴蝶效应。

棚改即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。对于棚户区改造，政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。

棚改货币化的政策支持，我们用白话来解释一下，就是地区政府手里有块棚户区的地块，可以改造成商品房，但是首当其冲的难题就是拆迁，政府也一下子拿不出这么多现金给到拆迁户，这时候国家开发银行会配套给与贷款进行支持，而这个贷款的还款来源，就是拆迁之后，政府把土地卖给开发商，收到的土地价款。再之后，就是大家非常熟悉的房地产开发流程：地产开发商拿到土地，去银行抵押，贷出开发贷，进行开发建设，然后将建成后的商品房销售了以后归还银行的开发贷。不难看出，这一系列的流程中，贷款起到了至关重要的作用，是项目推进的润滑剂，就像老百姓买房一样，当贷款支持力度充足的情况下，市场鼓励老百姓买房，一旦贷款收紧，贷不出贷款了，那么老百姓买房就变得困难了。再回到棚改货币化收紧的问题上来，现在如果在拆迁的阶段，减少货币化拆迁的支持，那么其实质就是等同于在土地源头上减少了贷款支持，政府就很难再从国开行拿到贷款去拆迁了，在此情况下，土地出让的速度就会逐渐放慢，开发商拿地的节奏也会放慢，而开发商就是靠土地吃饭的，没有了原材料就没有办法开发商品，没有商品就没有收入和利润，所以地产股以快速下跌作为反馈，就不难理解了。

那么对于房价的影响呢，目前尚不明朗，因为如果简单看土地供给端收紧，那么未来的商品供小于求，房价反而应当面临上涨的压力。但是，另一方面，如果从房地产整个产业链的源头把流动性抽走，也就是国开行的这个PSL(抵押补充贷款)政策收紧，那么无异于将整个产业的流动性收紧了，这样的话，会形成市场的下跌压力。一涨一跌，仍需关注其他因素的影响，才能看出棚改货币化收紧的蝴蝶效应。
但是至少有一点是可以肯定的，如果货币化棚改的政策确实开始实施收紧，那么2018年上半年就可能是未来若干年内最后一批拆二代的盛宴了，动辄拆迁分得千万货币外加几套房子的时代将一去不复返了。地方政府则面对着依然繁重的棚户区改造的任务，压力山大。当然，日子最不好过的，还是房企，没有了行业产业链源头的流动性支持，会有越来越多的棚户区恢复成“拆不起”，没有了源头流动性支持和充足的土地供给，房企只有再次回到高周转这个课题，自求多福了。这是不是意味着2019年的确是个不错的购房时间窗口呢，我们拭目以待。

子乀夜

近几年，如果你正好是“拆迁户”，那么周围一定会有不少羡慕的眼光。的确，在我国不少经济并没有那么发达的三四线城市，随着棚改的推进，涌现出了不少的“暴发户”。
从几年前开始，为了改善三四线城市居民的居住环境，不少三四线城市都推出了棚改政策。在棚改的推动之下，这些三四线城市都或多或少地出现了楼市火爆的情况，房价上涨的也很快。

然而，有新消息称，我国的棚改政策将会有巨大的变化，网传棚改一刀切被叫停！未来不少城市可能不再采取货币化安置措施，而改为实物安置。那么，这些变化到底是有利还是有弊呢？三四线房价还会涨吗?今天，小编就和大家聊聊棚改这件事。
一、棚改来了，房价涨了
相信不少家住三四线城市并前往一二线城市工作的朋友都会有这样的体会，这两年，不少曾经“一穷二白”的邻居们纷纷拥有了丰厚的存款，而自己的那点工资和储蓄竟然也买不起曾经看不上的三四线房子了。
造成这一现象的一大原因就是棚改的货币化安置了。在这些采取货币化安置的城市，村民们自家的房子被改造之后，会得到一笔数量不菲的补偿款，在得到这笔补偿款后，老百姓就可以去购买开发商们建造的商品房了。

这一过程为什么会造成房价上涨呢？首先，棚改之后，许多本来没有购房需求的“有房户”纷纷变成了“无房户”，也就是说，这些城市的购房需求瞬间就增加了，根据供需平衡，这种情况下房价自然会有一定程度的上涨。
其次，在货币化安置之后，不少本来没有太多存款的人全部都富起来了，所以相对来说，这些人的购买力水平也有所提高，这样一来他们能承受的房价也更高，所以涨价的房子也不怕没有人接盘了。
二、棚改政策变了，实物安置来了
其实，按照棚改政策的初衷来看，货币化安置也是一个不错的选择，但是专家指出，货币化安置其实并不利于这些城市的经济发展，因为随着大量货币的涌入，这些城市的通货膨胀会显得更加严重。
不过，这个情况今后可能会被解决了，因为不少的三四线城市棚改已经逐步改为实物安置了。棚改的实物安置其实就是指管理层不再给补偿款，而是直接给住房。

专家指出，这一变化是有好处的。一方面，虽然货币化安置会推高房价，但是这些高昂的房价其实是含有大量泡沫的，如果今后没有炒房者来接盘，这些高价房的流动性并不高。另一方面，实物安置也能有效缓解货币化安置带来的通货膨胀问题，对于收入有限的家庭来说，这种方式的安置对于生活的影响更小。

lailai506

拆迁吧

1306329155

看不出有多少区别！

侵入

好文，三回线城市涨跌真不好说。

瘦王数据

都想拆迁一夜暴富  富一部分人  拉大社会贫富差距

杏花小村

棚改的应该不少吧

子乀夜

瘦王数据 发表于 2018-7-12 08:06
都想拆迁一夜暴富  富一部分人  拉大社会贫富差距

是啊！贫富差距越来越大

子乀夜

杏花小村 发表于 2018-7-12 08:43
棚改的应该不少吧

很多地方都棚改